Publié à 0849h dans Articles 1. Un vice caché est un défaut de construction qui ne paraît pas. Pour qu’un vice soit qualifié de caché, ce qui donne droit à un recours légal, il doit répondre à 4 conditions essentielles, selon le Code civil du Québec Le vice doit être non apparent; Il doit être grave, au point d’empêcher l’usage du bien ou d’en diminuer la valeur; Celui-ci doit exister au moment de la vente; Il doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente. C’est pour cette raison qu’il doit y avoir une déclaration du vendeur à l’offre d’achat. 2. Recours contre le vendeur Un recours contre le vendeur est possible dans les trois ans suivant la découverte du vice caché et non pas suivant l’achat de la maison. 3. On est responsable pour une période de 35 ans Un vendeur qui ignore, en toute bonne foi, l’existence d’un vice caché dans sa maison, n’en est pas moins responsable. Au contraire, son ignorance prouve qu’il était bien caché. On est responsable pour une période de 35 ans après l’avoir vendue. 4. Obligations de l’acheteur La première obligation de l’acheteur qui découvre un vice caché consiste à le dénoncer au vendeur, par écrit, soit par l’envoi d’une lettre par courrier recommandé, ou par courriel avec un accusé de réception Il est important d’agir sans tarder. L’ancien propriétaire peut ainsi venir faire les constats et prendre en charge les réparations qui s’imposent. Vous ne devez surtout pas faire de travaux correctifs afin de lui laisser ce droit. Bien entendu, le vendeur devra payer les réparations relatives au vice caché. 5. Le vendeur n’est pas responsable des dommages causés par un vice caché Toutefois, le vendeur n’est pas responsable des dommages causés par un vice caché; par exemple, s’il n’a jamais eu conscience qu’il manquait une rangée de bardeaux au toit et que ce vice a entraîné des infiltrations d’eau subies par l’acheteur. Dans le cas où le vendeur connaissait le vice et n’en a pas avisé l’acheteur, il devra payer pour la réparation et pour les dommages meubles abîmés, perte de jouissance, etc.. 6. Intenter une poursuite Intenter une poursuite pour un vice caché coûte cher et prend du temps. Il vaut mieux conclure une entente à l’amiable. On peut recourir à un service de médiation. Il existe aussi un service public nommé Conférence de règlement à l’amiable, où les parties se rencontrent devant un juge et cherchent un compromis. Il faut savoir qu’un procès peu coûter facilement 10 000$ à 15 000$ d’honoraires et 3 à 5 ans de démarches. De plus, vous ne pourrez jamais récupérer l’argent versé en honoraires d’avocat. 7. Cause la plus fréquente de vice caché La cause la plus fréquente de vice caché demeure la culture du cannabis, car les maisons ne sont pas conçues pour gérer la forte humidité générée par la culture de la marijuana. Parfois, le vendeur a changé le placoplâtre et le plancher mais sans assécher et nettoyer correctement la charpente, qui moisit et pourrit. Besoin d’un inspecteur en bâtiment ? Contactez-nous dès maintenant!
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L’avis de dénonciation et la mise en demeure pour vices cachés Posted on 10 mai 20177 septembre 2017 by Me Sirois L’acheteur d’un bien souhaitant intenter une poursuite pour vice caché à l’encontre du vendeur et/ou du fabricant de ce bien, doit d’abord respecter deux obligations afin de s’assurer que sa demande ne soit pas rejetée. Il doit, dans un premier temps, faire parvenir au vendeur un avis de dénonciation du vice caché, et, dans un… Read the full article
Achatmaison = fuite d'eau vice caché!!! (trop ancien pour répondre) Maudus 2007-10-08 10:25:46 UTC. Permalink. Bonjour, Nous avons acquéri il ya tout juste 1 mois une maison. Au bout de 15
SommaireQu’est-ce qu’un vice caché ? Dans le domaine de l’immobilier, la notion de vice caché désigne un défaut non apparent découvert par l’acquéreur après la transaction. Il peut aussi bien concerner l’intérieur du logement et ses équipements que le terrain de la dit la loi ? L’article 1641 du Code civil précise Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Ces vices cachés vont donc d’une nuisance sonore permanente à une entrave à l’utilisation normale du bien. Dans les cas les plus graves, le défaut peut même menacer la sécurité des sont les vices cachés les plus courants ? Voici une liste non exhaustive d’anomalies qu’il est possible de rencontrer après l’achat d’un bien immobilier La présence d’humidité dans la maison ;Des infiltrations d’eau dans la maison pouvant apparaître après de fortes pluies ; L'absence d'eau courante ; Une infestation de termites non déclarée et non traitée ;Un système de chauffage hors d’usage ;Une chaudière collective bruyante au quotidien ; Une toiture en mauvais état ; Une dalle de béton fissurée ;Un défaut d'homogénéité du carrelage ;Des fondations fragilisées ou défectueuses ;Un sous-sol ou la maison à caractère inondable ; Une pollution souterraine de la savoirPour éviter de découvrir un vice caché dans une maison ancienne, analysez attentivement tous les diagnostics immobiliers. Le vendeur est obligé de vous les fournir avant la transaction. Renseignez-vous bien sur ceux qui sont obligatoires dans certaines zones à risque, comme le diagnostic mérule par exemple. Si vous acceptez d’acheter le bien en l’état, vous n’aurez aucun recours. Sous quelles conditions s’applique le droit à la garantie contre les vices cachés ? La loi encadre bien la notion de vice caché suite à l’achat de maison. Pour le prouver, vous devrez réunir un ensemble de conditions Le vice n’est pas apparent. Vous ne l’avez donc pas vu lors de la visite du bien le défaut est dissimulé dans les combles ou dans la structure du logement, par exemple. Il existait antérieurement à l’acquisition du bien. Le vendeur ou l’agent immobilier ne vous a pas informé de ce défaut. Le vice caché n’est mentionné ni dans l’acte de vente ni dans les diagnostics immobiliers. Le problème doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuer fortement son usage. Vous êtes dans cette situation ? Alors, vous êtes en droit de prétendre à la garantie contre les vices cachés de maison. À savoirSelon l’article 1642 du Code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ». Cela signifie que vous ne pourrez pas actionner la garantie vices cachés si le défaut était visible au moment de la transaction. Achat d’une maison quels sont les recours en cas de vice caché ? Qui contacter pour un vice caché dans une maison ? La première chose à faire est d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur pour l’informer de votre découverte. N’hésitez pas à contacter votre assurance habitation pour demander conseil. Sans réponse du vendeur, vous pourrez saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. Dans ce cas, vous devrez faire appel à un avocat spécialisé dans le droit immobilier pour vous quel délai faut-il déclarer un vice caché dans une maison ?Pour lancer une action en garantie des vices cachés, vous disposez d’un délai de deux ans, à partir de la date de la découverte du problème. Ce n’est donc pas la date d’achat du bien qui fait pouvez-vous obtenir ?Si la procédure de vice caché de maison aboutit, vous aurez le choix entre deux solutions Conserver le bien et exiger un rabais sur le prix de vente. Les experts estimeront alors la moins-value qui résulte du vice. Demander l’annulation du contrat de vente et le remboursement total du prix majoré des frais occasionnés par le procès et la mutation. Vous pouvez lancer un recours en justice contre un vendeur professionnel qui sera obligé de vous dédommager. En revanche, la responsabilité d’un vendeur particulier est limitée et il faudra prouver qu’il avait connaissance du vice avant la vente. Assuré GroupamaGrâce à votre contrat Protection Juridique vous êtes informé sur vos droits et vos recours et êtes accompagné juridiquement pour trouver une solution à l’amiable si cela est possible. 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Quelquesexemples de vices cachés : défaut de raccordement de la maison au réseau collectif d’assainissement, infiltrations d’eau causant une humidité importante, défaut
Sommaire de la page En cas de vente d'un appartement ou d'une maison individuelle construite il y a moins de 10 ans, la garantie décennale est transmise à l'acheteur. Introduction Fuites constatées après l'achat d'un bien immobilier neuf La responsabilité du vendeur constructeur Le défaut d'assurance du vendeur Fuite constatée après l'achat d'un bien immobilier ancien Un vice caché ou non apparent Un vice préexistant à la vente Un vice rendant la chose impropre à l'usage auquel on la destine Approche procédurale La jurisprudence Visite du toit par le profane Prescription et délai de constatation Vice de toiture non établi A lire dans le même dossier Introduction Ce dossier a été rédigé par un juriste. Dans le cas de fuites ou d'infiltrations en toiture constatées après l'achat d'un bien immobilier, deux situations sont à distinguer. Selon que la maison, l'appartement ou l'immeuble est neuf ou plus ancien, les garanties susceptibles d'être mises en œuvre diffèrent. Fuites constatées après l'achat d'un bien immobilier neuf La responsabilité du vendeur constructeur Parmi les différents constructeurs, l'article 1792-1, 2° du code civil retient "toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire". Il résulte de cette disposition que le vendeur d'un bien immobilier, réputé constructeur, peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de la garantie légale. On sait, en effet, qu'un bien immobilier bénéficie de la garantie décennale à compter de la réception, celle-ci pouvant même s'étendre au-delà de 10 ans en cas de désordres évolutifs ou de faute dolosive. On sait également qu'en cas de vente d'un bien immobilier, et notamment d'une maison individuelle, il est constant que la garantie décennale soit transmise aux propriétaires en tant qu'accessoire de l'immeuble. Ainsi, dans l'hypothèse d'une fuite constatée après l'achat d'un bien immobilier de moins de 10 ans depuis la réception, l'acquéreur peut faire jouer la garantie décennale et, partant, l'assurance dommage-ouvrage ou responsabilité civile décennale conformément aux conditions exigées, dans la mesure où celles-ci ont été souscrites. Le défaut d'assurance du vendeur L'article du code des assurances impose au vendeur qui a réalisé ou fait réaliser des travaux de construction de souscrire pour le compte des propriétaires successifs une assurance dommage-ouvrage garantissant le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages qui résultent de la responsabilité de l'article 1792-1 du code civil. Bien que cette assurance constitue une obligation pour le vendeur, force est de constater que dans les faits celle-ci n'est pas toujours souscrite. Quid de l'indemnisation des acheteurs ? Dans une décision du 2 mars 2011, la Cour de cassation a rejeté la demande d'indemnisation pour inexécution de l'obligation de délivrance d'acquéreurs d'une propriété fondée notamment sur la non-souscription d'une assurance dommage-ouvrage par le vendeur en considérant que l'assurance ne constituait pas un accessoire indispensable de l'immeuble vendu Cass. 3e civ., 2 mars 2011, n° Par conséquent, le défaut d'assurance dommage-ouvrage du vendeur empêche les acquéreurs de voir leurs dommages indemnisés rapidement délai de 90 jours et les contraint à envisager d'autres responsabilités. L'acquéreur peut se retourner contre l'assurance décennale obligatoire des constructeurs. Il conserve aussi la possibilité d'engager la responsabilité professionnelle du notaire ou de l'agent immobilier sur le fondement de l'obligation d'information et de conseil, s'agissant de la souscription ou non souscription d'une assurance dommage-ouvrage Cass. 1ère civ., 28 mai 2009, n° Fuite constatée après l'achat d'un bien immobilier ancien La présence d'auréoles jaunâtres, grises ou brunes, mais aussi de moisissures et taches au plafond ou encore de peinture écaillée sont des signes d'infiltration en toiture. Lorsqu'une fuite affecte un bien immobilier acquis après le délai décennal, qu'il s'agisse d'une maison individuelle, d'un immeuble ou d'un appartement, le sous-acquéreur n'est pas pour autant démuni face au vendeur. D'une part, la garantie contractuelle demeure pour les désordres évolutifs ou la faute dolosive. D'autre part, l'acquéreur dispose d'une garantie légale spécifique propre au contrat de vente. Il s'agit de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil. Elle permet à l'acquéreur, en application de l'article 1644 du même code, de bénéficier soit d'une réduction du prix de vente, soit de la restitution du prix de vente. Des dommages et intérêts peuvent également être alloués à l'acquéreur pour les préjudices subis du fait du vice. Toutefois, cette garantie est soumise à certaines conditions, lesquelles ont été précisées par la jurisprudence. Un vice caché ou non apparent Cette condition est rappelée à l'article 1642 du code civil, qui indique que le "vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même". La notion d'apparence du vice est entendue largement par la jurisprudence. Ainsi, une fuite constatée par des acheteurs lors d'une visite préalable à la vente - dont l'apparence exclut en principe la garantie des vices cachés – ne suffit pas à caractériser la connaissance du vice dans son ampleur et son étendue Cass. 3e civ., 14 mars 2012, n° Autrement dit, un vice même visible doit être appréciée par l'acheteur, au jour de la vente, dans toutes ses conséquences. Par ailleurs, le vice caché est apprécié selon la qualité de l'acquéreur. Si pour le profane des vérifications élémentaires de la chose suffisent, les juges sont moins indulgents avec le professionnel censé disposer de compétences pour apprécier l'ampleur et l'étendue du vice. Un vice préexistant à la vente Seconde condition, le vice doit être antérieur à la vente. Cela signifie qu'il appartient à l'acheteur de démontrer, en particulier par la voie de l'expertise, que les dommages résultent d'une cause qui existait déjà au moment de la vente. Un vice rendant la chose impropre à l'usage auquel on la destine L'impropriété à l'usage signifie que le vice doit affecter directement la chose, de telle sorte qu'elle empêche l'utilisation à laquelle on peut s'attendre. Ainsi, on attend d'une toiture qu'elle joue son rôle normal d'étanchéité. Approche procédurale L'action en garantie des vices cachés est ouverte à l'acheteur pendant deux ans à compter de la découverte du vice article 1648 du code civil. Il appartient aux juges d'apprécier la date de découverte du vice en fonction des circonstances de l'espèce. La jurisprudence Visite du toit par le profane Cass. 3e civ., 15 mars 2018, n° Un mois après l'achat d'une maison, des acquéreurs constatent des infiltrations d'eau à l'intérieur de l'habitation. Ils assignent alors le vendeur en paiement du coût des travaux de reprise et en indemnisation de leur préjudice. La Cour d'appel accueille la demande des acquéreurs. Le vendeur se pourvoit alors en cassation en faisant valoir notamment la clause de non-garantie des vices cachés. Celui-ci reproche aux juges d'appel d'avoir qualifié les désordres affectant la toiture de vices cachés, alors que le rapport d'expertise judiciaire révélait qu'"une simple visite du toit à l'aide d'une échelle permettait d'observer l'état de dégradation avancée et de vétusté de la couverture" et que "la fin de vie de cet ouvrage ne pouvait faire aucun doute aux yeux du profane". La Cour de cassation ne suit pas cette argumentation et confirme le raisonnement de la Cour d'appel. Celle-ci retient qu'il ne peut être reproché aux acquéreurs de ne pas être montés sur le toit de la maison, car cette visite du toit ne leur aurait pas permis, en tant que profanes, d'analyser l'ampleur des désordres affectant la toiture et son caractère non conforme. Cette solution, a priori sévère pour le vendeur, s'inscrit dans un contexte particulier. Pour une solution contraire Cass. Ass. Plén., 27 octobre 2006, n° En l'espèce, le vendeur avait procédé à une réfection partielle de la toiture environ deux ans avant la vente. Ces travaux, mentionnés dans l'état descriptif du bien, avait selon les juges laisser entendre aux acquéreurs que la toiture était dans un état correct. Par conséquent, le vendeur ne pouvait ignorer la nécessité de réfection totale de la toiture et n'en a pas informé les acquéreurs, c'est pourquoi celui-ci ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés. Prescription et délai de constatation Cass. 3e civ., 30 juin 2016, n° En 2004, un appartement est acquis dans une copropriété. L'acquéreur informe ses vendeurs par une lettre recommandée du 15 juillet 2009 de son intention d'annuler la vente en raison d'une infestation de l'immeuble par la mérule. Il décide de les assigner sur le fondement de la garantie des vices cachés en résolution de la vente, le 11 décembre 2009. La Cour d'appel rejette sa demande en considérant que l'acquéreur n'avait pas agi dans le bref délai 2 ans de l'article 1648 du code civil. Devant la Cour de cassation, celui-ci soutient pourtant qu'il n'a eu connaissance des désordres qu'au mois de juin 2009. Or, la Haute Cour relève qu'en ayant participé à plusieurs réunions de copropriétaires à partir de l'année 2005, l'acquéreur avait pu, au cours des mois suivant l'acquisition, prendre la mesure de l'amplitude du vice qui affectait l'immeuble. Vice de toiture non établi Cass. 3e civ., 24 novembre 2016, n° L'acquéreur d'une maison d'habitation assigne le vendeur en résolution de la vente, restitution du prix de vente et dommages-intérêts en raison de fuites d'eau. La Cour de cassation rejette la demande, en retenant d'une part que l'expertise n'avait pas permis d'établir le vice de la toiture et d'autre part que les travaux de reprise de plomberie par le vendeur lui permettait d'estimer qu'il avait été remédié aux désordres. Par conséquent, la volonté de dissimulation du vendeur n'étant pas caractérisée, la clause de non-garantie des vices cachés pouvait pleinement jouer. A lire dans le même dossier
9réponses. Réponse 1 / 9. Meilleure réponse. flo2001. 24 juil. 2011 à 14:30. C'est du domaine du vice caché; Soit: - L'ancien proprio s'engage à réparer. - Si non, appel à juge de proximité dans
Vous venez de réaliser l’un de vos plus grands rêves l’achat de votre première propriété avec l’être aimé. Vous vivez dans le plus merveilleux des mondes… jusqu’à ce que découvriez qu’une colonie de fournies charpentières a grandement endommagé la structure de votre maison. Un vice caché le pire cauchemar des propriétaires… à moins d’avoir fait affaire avec un courtier immobilier RE/MAX et de bénéficier du programme Intégri-T. Dans cet article, nous vous présentons les vices cachés les plus fréquents. Qu’est-ce qu’un vice caché? Un vice caché, c’est un défaut majeur qui entraîne de sérieux inconvénients et qui empêche le propriétaire de profiter pleinement de sa résidence, et ce, de façon saine et sécuritaire. Pour qu’un vice soit considéré comme caché, il doit correspondre aux quatre critères suivants Le défaut doit être si important que le propriétaire n’aurait pas acheté la propriété au même prix ou ne l’aurait tout simplement pas acquise. Aucun indice détectable par un inspecteur en bâtiment n’indiquait la présence d’un tel vice. Le vice n’a pas été divulgué au moment de la vente par le précédent propriétaire, qu’il ait été connu ou non par ce dernier. Le vice doit être antérieur à la vente. Infiltrations d’eau par le toit ou dans le sous-sol Un toit qui coule ou un drain français défectueux qui entraîne l’inondation du sous-sol peuvent entraîner de sérieuses conséquences à moyen et long termes. Des fissures à la fondation Les fissures hors sol sont faciles à détecter, même pour un néophyte. Par contre, des fondations qui s’effritent sous le niveau du sol sont indétectables. Un entre-toit pourri Bien qu’une infiltration d’eau puisse être à l’origine du pourrissement de l’entre-toit, bien souvent, c’est le manque d’air qui endommage le pontage, c’est-à -dire la structure de bois. L’entre-toit a été trop rempli d’isolant, ce qui empêche l’air de circuler et provoque un surplus d’humidité. Des moisissures dans les murs Les infiltrations d’eau et un taux d’humidité trop élevée sur une longue période de temps peuvent entraîner la prolifération de moisissures. Ces dernières peuvent causer d’importants problèmes de santé respiratoire. Un circuit électrique défectueux Lors de l’inspection, l’inspecteur en bâtiment peut facilement observer que la boîte électrique n’est pas conforme à la réglementation. Toutefois, il n’a aucun moyen de découvrir que le filage électrique est défectueux. Une invasion de fourmis charpentières Les fourmis charpentières, aussi appelées fourmis gâte-bois, grugent le bois pour creuser leurs galeries. En conséquence, elles peuvent endommager fortement la structure d’une maison en affaiblissant les murs et la toiture et en ruinant le cadre des fenêtres. Le programme Intégri-T Exclusive à RE/MAX, le programme Intégri-T est une garantie qui vous protège contre les mauvaises surprises que représentent les vices cachés. Pour en savoir plus sur cette mesure de protection offerte aux vendeurs et aux acheteurs, vous pouvez communiquer avec Denis R. Plante et Mélanie Castonguay, courtiers immobiliers de l’Équipe MelDen. Vous éprouvez certaines inquiétudes? N’hésitez pas à demander conseil auprès d’un professionnel comme un courtier immobilier, un inspecteur en bâtiment et un avocat spécialisé en immobilier. N’hésitez pas à communiquer avec l’Équipe MelDen au 418 572-6497 ou info pour toutes questions.
Achatimmobilier et vice caché : le cas des infiltrations . d’eau Un particulier achète une maison d’habitation, dans laquelle le vendeur a procédé à des travaux de toiture quelques années avant la vente. Là encore, l’acte de vente contient une clause d’exonération des vices cachés. Constatant des problèmes d’infiltrations d’eau sur les murs, l’acheteur décide de
Message [Page 1 sur 1]Bonjour41Nouveau membreSexe Messages 1Réputation 0Age 53Emploi secrétaireNiveau d'alerte Bonjour, je suis le vendeur et le vice qu'on m'accuse je n'en connaissait pas l'existence et pendant 15 ans que j'étais propriétaire, je n'ai jamais eu de commentaire, de plainte, je n'ai jamais eu connaissance de ce vice et mon immeuble était très bien entrenue. Que puis-je faire? Est ce que je peux reprendre mon immeuble à revenue et lui rembourser le montant moins les profits qu'il a fait durant le 3 1/2 ans? Je vous remercie à l'avance de vos bons conseils. Message [Page 1 sur 1]Permission de ce forum Vous ne pouvez pas répondre aux sujets dans ce forum
Sansréparation immédiate, vous courrez la chance d’avoir une infiltration d’eau et de la moisissure. Les vices cachés à l’achat d’une propriété Si vous venez d’acheter une maison ou un immeuble commercial, et ce, même si vous avez fait inspecter la propriété par un professionnel, vous pourriez faire face des vices cachés
Acheter un bien immobilier et avoir une mauvaise surprise … Telle est la hantise de tout nouveau propriétaire ! Dans une telle situation, l’acheteur malheureux peut envisager d’engager la responsabilité de son vendeur pour vice caché ». Mais qu’est-ce qu’un vice caché ? Achat immobilier et vice caché le cas de l’amiante Après avoir acheté une maison, un propriétaire s’aperçoit de la présence d’amiante dans des plaques de fibrociment situées sur la toiture. Un vice caché lors de la vente », selon lui, qui mérite une indemnisation de la part de son vendeur… Ce que ce dernier refuse, puisqu’il a inclus dans l’acte de vente une clause qui l’exonère de toute responsabilité en cas de découverte d’un vice caché après la vente ce que l’on appelle une clause d’exonération des vices cachés ». Pour mémoire, ce type de clause est parfaitement légal, mais perd toutefois toute sa valeur s’il est prouvé que le vendeur a sciemment trompé l’acheteur en lui dissimulant, avant la vente, des éléments déterminants de son consentement. Ici, le vendeur insiste sur le fait qu’il n’y a pas de vice caché, puisque la présence d’amiante ne rend pas la maison impropre à son usage elle est, en effet, confinée à l’intérieur des murs par l’isolation, ce qui la rend inoffensive. Seuls des travaux seraient susceptibles de générer de la poussière d’amiante dangereuse pour la santé… Justement », rétorque le juge la présence d’amiante diminue nécessairement l’usage de la maison de manière importante puisqu’elle nécessite, en cas de travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou portant sur la toiture, la conduite préalable de travaux de désamiantage. S’ils avaient connu ce problème, les acheteurs n’auraient accepté d’acheter la maison qu’à un prix moindre. Le vendeur, qui leur a caché ce problème, ne peut donc pas se retrancher derrière la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte de vente, et doit régler l’indemnisation réclamée ! Achat immobilier et vice caché le cas des infiltrations d’eau Un particulier achète une maison d’habitation, dans laquelle le vendeur a procédé à des travaux de toiture quelques années avant la vente. Là encore, l’acte de vente contient une clause d’exonération des vices cachés. Constatant des problèmes d’infiltrations d’eau sur les murs, l’acheteur décide de réclamer l’annulation de la vente au vendeur, dont il estime qu’il lui a délibérément dissimulé l’état de la maison… Et pour cause le vendeur ne l’a pas informé des travaux de toiture réalisés avant la vente, qui sont pourtant liés au problème d’infiltrations constatées et a appliqué une couche de peinture sur les murs, en vue de camoufler le défaut… Ce que conteste le vendeur, qui rappelle qu’il est d’usage de repeindre un bien immobilier avant de le vendre, et que cela ne constitue pas une tromperie. Et ce que confirme le juge qui, ne voyant rien de suspect dans le comportement du vendeur, décide de rejeter la demande d’annulation de la vente.
Dansce contexte, l’envoi d’une mise en demeure n’est pas une formalité obligatoire. Méthodes. L’acheteur d’un bien comportant un vice caché doit donc compléter deux formalités avant d’intenter une action contre le vendeur ou le fabricant du bien en question, soit l’envoi d’un avis de dénonciation et d’une mise en demeure.
L’achat d’un bien immobilier est un évènement généralement très stressant. Alors si on peut se protéger de toutes déconvenues, autant le faire ! Et cela commence par repérer les vices cachés, vous savez ces petits défauts qu’on ne voit pas immédiatement lors des visites. Or cet élément, qui n’a pas été porté à votre connaissance au moment de l’achat immobilier, aurait pu vous faire renoncer à l'achat. Résultat, vous vous retrouvez avec un bien immobilier non conforme à vos attentes. Les procédures judiciaires pour vices cachés étant très longues, mieux vaut prévenir que guérir! Nous vous proposons donc une liste des cinq vices cachés les plus communs dont il faut se méfier. 1. Une humidité et un défaut d’étanchéité importantUn des vices cachés les plus communs est le problème d'humidité. Et vous avez pu passer à côté lors de la visite. En effet, il peut arriver que les traces d’humidité aient été recouvertes par de la peinture ou du lambris. Pensez donc à analyser scrupuleusement les murs et plus particulièrement dans les salles d'eau. Vérifiez que les ventilations sont présentes ou qu'il est possible d'aérer facilement les pièces pour éviter la condensation et les traces d'humidité à l'avenir. Si vous achetez dans une copropriété, vous pouvez également demander un relevé de sinistralité à l’assureur du vendeur. Cela vous permettra de connaître des éventuels dégâts des eaux qui auraient pu avoir vous conseille également de regarder les murs à une dizaine de centimètre du sol. A ce niveau, les tâches d'humidité correspondent à une remontée capillaire et indiquent un problème d'absorption de l'eau au niveau des fondations. De même vérifiez la façade de la maison ou les murs à l'intérieur. Les coulures peuvent indiquer un problème d'infiltration. Cela arrive souvent pour des bâtiments ancien. Au fil des années, le revêtement est devenu poreux et l'humidité s'infiltre plus Des fondations défectueuses Généralement, ces problèmes d'humidité peuvent être un bon indice pour repérer de mauvaises fondations. En effet des mauvaises fondations engendrent des infiltrations d'eau et la présence de tâches d'humidité. Ces remontées thermiques risquent également affecter l'isolation du logement car elles seront la source de ponts thermiques les mauvaises fondations peuvent également être repérées par des fissures. Pensez donc à déplacer les meubles lors de la visite. Des caissons ou encore de la végétation peuvent camoufler une dalle de béton fissurée ou encore une fissure dans un saviez-vous ?Chez Liberkeys, nous avons défini un prix fixe juste 6 500 € quel que soit le montant de votre bien, payé uniquement en cas de vente. Nos clients économisent ainsi en moyenne 18 000 € de frais d'agence sur leur savoir plus3. Une toiture dégradéeMême s’il peut être difficile de vérifier une toiture lors de la visite, il est important d’y jeter un œil. Un problème sur le toit peut conduire à de nombreux problèmes et engendrer des frais élevés par la suite. D'autant qu'une toiture dégradée n’est pas toujours considérée par les tribunaux comme un vice caché, donc autant se pencher sur le problème lors des visites. Le repérage d’éventuels problèmes d’humidité vous aura déjà un peu avancé. Des infiltrations d’eau peuvent être la cause d’une mauvaise pose de la couverture ou d’une mauvaise étanchéité des matériaux. Enfin en ce qui concerne la charpente, repérez des traces de sciure ou de bois abimé. Des insectes ou des termites peuvent y avoir élu domicile et oui c’est pas très sympa, on vous l’accorde. 4. Un terrain polluéUn cas de jurisprudence a démontré que le vendeur d’un terrain pollué a l’obligation d’informer l’acquéreur sur la contamination des sols et des éventuels risques que rencontrez les futurs habitants. Toutefois, les points suivants ne sont pas considérés comme des vices cachés, soyez donc très prudents La pollution des puits sur les terrains agricoles L’absence du tout à l’égout pour les bâtiments anciens sur des terrains ruraux La pollution du terrain d’une maison s’il est de notoriété publique qu’une décharge était présente auparavant5. Des nuisances sonoresLes troubles de voisinage sont également considérés par la justice comme un vice caché. Le propriétaire doit en effet vous informer d'éventuels nuisances sonores si celles-ci sont suffisamment graves et périodiques. Des plaintes de nuisances déposés par d’autres voisins doivent par exemple figurer au dossier de vente afin que cela ne soit pas considéré comme un vice 6. Une installation électrique non conformeL'installation électrique peut devenir un gros problème après la vente d'un bien. Il ne faut surtout pas oublier de la vérifier en détail lors de vos différentes visites tableau électrique, prises, voltage... Des problèmes non détectés peuvent entrainer des coûts cachés élevés pour le nouveau diagnostic électricité est obligatoire pour toutes les installations datant de plus de 15 ans. Il permet de faire un état des lieux de la sécurité de l'installation électrique d'un logement. Il doit être effectué par un professionnel certifié et est valide pendant 3 ans à partir de sa réalisation. Le document doit être remis au futur acquéreur lors de la signature de la promesse de vente ou à l'acte de vous avez toutes les cartes en main pour repérer les vices cachés les plus répandus. Pensez bien à procéder à une visite pointilleuse du bien que vous comptez acheter. Vous pouvez tout à fait demander une contre-visite pour vous permettre d’analyser les lieux une nouvelle fois et vous faire également accompagner d’un expert. Il pourra alors vérifier l’état de la toiture, des fondations ou encore du lors de la signature du compromis ou de l’acte de vente, assurez-vous qu’il n’existe pas de clause de non garantie des vices cachés. En effet, cette clause protège le vendeur contre toute procédure judiciaire dans le cas où vous découvriez des vices cachés. Votre bien a-t-il pris de la valeur ?Estimez rapidement et gratuitement le prix de votre bien, tout cela sans gratuitement mon bien
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Si après l’achat d’une maison ou d’un appartement, l’acheteur découvre des problèmes d’humidité ou des défaillances au niveau de la fondation, quels sont les recours possibles contre le vendeur ? Comment la garantie des vices cachés peut-elle protéger l’acheteur ? Quels sont les défauts considérés comme des vices cachés ? Existe-t-il des possibilités d’exonération pour le vendeur ? Tour d’horizon sur les vices cachés dans le secteur de l’immobilier. Pour obtenir des conseils juridiques personnalisés, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé avec les procédures relatives aux vices cachés immobiliers. Les vices cachés en immobilier La présence d’un vice caché dans une maison ou un appartement peut engendrer de lourdes conséquences pour l’acquéreur. Responsable de ces vices, le vendeur est tenu de réparer les préjudices subis par ce dernier. Toutefois, il convient de savoir s’il s’agit bel et bien d’un vice caché. Qu’est-ce qu’un vice caché ? Selon l’article 1641 du Code civil, le vice est défini comme étant un défaut majeur ne permettant pas un usage et une jouissance normale du bien par l’acheteur. Lorsque le défaut n’est pas apparent lors de l’inspection de la bâtisse, il est appelé vice caché ». Ainsi, le vice caché est un défaut non visible ou dissimulé, qui aurait réduit le coût d’achat s’il était connu par l’acheteur ou aurait poussé ce dernier à renoncer à l’acquisition. Il peut s’agir de défauts volontairement cachés par le vendeur si celui-ci est de mauvaise foi, mais il peut également s’agir de vices dont il n’avait pas connaissance au moment de la transaction. Ceci étant, les malfaçons d’un immeuble ne sont pas forcément considérées comme des vices cachés aux yeux de la loi. Pour qu’un défaut soit reconnu comme tel, il doit répondre à 3 critères Besoin d'un avocat ? Nous vous mettons en relation avec l’avocat qu’il vous faut, près de chez vous Trouver mon Avocat Être suffisamment important pour empêcher à l’acheteur de jouir normalement du bien ou pour réduire l’usage auquel le bâtiment est destiné ; Être antérieur à la vente, c’est-à -dire que le défaut doit avoir déjà existé avant l’acquisition ; Être caché, c’est-à -dire que malgré l’inspection visuelle du bâtiment, le vice n’a pas été détecté au moment de l’achat. Quels sont les vices cachés en immobilier ? Il n’existe pas de liste exhaustive des vices cachés en immobilier. Néanmoins, il convient de faire la différence entre un vice apparent et un vice caché. Ainsi, si les vices sont visibles ou connus par l’acheteur avant l’acquisition, ils ne sont plus considérés comme cachés. C’est notamment le cas des défauts mentionnés par le vendeur ou détectés lors de l’inspection du bâtiment. D’ailleurs, si le vendeur est tenu de fournir les informations sur l’immeuble au moment de l’achat, l’acquéreur a également le devoir d’effectuer un examen visuel avant de conclure la vente. En cas de signe potentiel de vice, il lui revient de faire appel à un expert pour une inspection plus poussée. Voici quelques exemples de vices cachés pour une maison ou un appartement Le caractère inondable d’une maison ; Les défectuosités au niveau des fondations ; L’humidité ; La présence d’insectes qui peuvent nuire à la salubrité ou la solidité du bâtiment ; Les fissures sur les dalles de béton ; Les défauts d’étanchéité ; Les bruits excessifs ; L’infiltration d’eau dans les murs. À rappeler que, quel que soit le vice invoqué par l’acheteur, celui-ci n’est considéré comme vice caché que s’il répond aux critères mentionnés dans l’article 1641 du Code civil. Ainsi, même s’il s’agit d’un problème grave d’infiltration d’eau, mais que le défaut était détectable par un simple examen visuel au moment de l’achat, le recours à la garantie des vices cachés peut être refusé pour l’acheteur. Bon à savoir L’attestation des vices cachés est particulièrement difficile pour les maisons anciennes. D’autres critères comme le secteur géographique peuvent aussi entrer en jeu, notamment en termes de terrain de fondation ou de risque d’inondation. Ainsi, afin de déterminer l’existence ou non d’un vice caché, il est conseillé d’avoir recours à un expert. Les recours possibles contre le vendeur Grâce à la garantie des vices cachés, l’acheteur peut demander au vendeur de réparer les préjudices subis, à condition que l’existence de vices cachés soit prouvée. Pour ce faire, il peut réunir des preuves par ses propres moyens ou, idéalement, avoir recours à un professionnel. Dans ce cas, le rapport d’expertise lui servira d’appui dans la procédure. Quelles réparations l’acheteur peut-il obtenir ? Selon la gravité du vice et les conséquences engendrées, l’acheteur est libre de formuler sa requête. Il peut demander, soit Une annulation de la vente, c’est-à -dire un remboursement total du prix de vente et l’annulation du contrat ; Un remboursement partiel du prix de la maison ou de l’appartement pour compenser les frais engagés dans les réparations ; Une remise en état du bien immobilier, c’est-à -dire une réparation des défauts par le vendeur. Si la mauvaise foi du vendeur a été démontrée, c’est-à -dire que les vices ont été dissimulés de façon volontaire, l’acquéreur peut également demander le versement de dommages et intérêts. Cette action ne peut toutefois être intentée que si le préjudice subi par l’acheteur est reconnu comme grave », ayant causé des pertes d’exploitation ou ayant engendré l’indisponibilité de l’immeuble par exemple. À noter Si l’acheteur demande au vendeur une remise en état de l’immeuble, il doit avertir l’ancien propriétaire avant d’entreprendre des travaux. Le cas échéant, le recours risque d’être refusé. Comment entamer la négociation ? Il convient de commencer par une négociation à l’amiable. Pour ce faire, l’acheteur doit envoyer une lettre de conciliation amiable au vendeur, lui expliquant l’existence des vices ainsi que ses requêtes de réparation. Cette mise en cause doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit également être accompagnée du rapport d’expertise et des preuves établies par l’acheteur. Si le vendeur ne se manifeste pas après cette première lettre, l’acquéreur peut intenter une action en justice devant le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité en fonction de votre localisation. Dans ce cas, il convient d’envoyer une lettre de mise en demeure au vendeur pour le prévenir. S’il ne donne pas de réponse dans les 8 jours suivant la réception de la lettre, il sera ensuite convoqué au tribunal. Il reviendra au juge d’apprécier les faits et de régler le litige. Notre conseil Lorsqu’il s’agit de vices cachés immobiliers, la patience est souvent de mise. Les tribunaux estiment qu’il faut accorder au moins 10 jours au vendeur pour qu’il vienne constater la situation. Quelle que soit la gravité du vice, une tentative de négociation à l’amiable est également à privilégier afin de réduire les coûts de la procédure. Combien de temps pour se retourner contre le vendeur ? Selon l’article 1648 du Code civil, l’acheteur d’un bien immobilier doit intenter l’action en garantie dans un délai de 2 ans à partir de la découverte du vice. Ainsi, il faut préciser que la date d’achat ne constitue pas le point de départ de ce délai, ni l’entrée dans les lieux, mais uniquement la date de découverte du vice. D’une manière générale, cette date correspond à celle de l’établissement du rapport d’expertise, mais si l’acheteur n’a pas eu recours à un professionnel, il lui revient de déterminer cette date en fonction des preuves en sa possession. Ainsi, l’acheteur peut demander une réparation des préjudices subis même après 5, voire 10 ans, après l’acquisition de l’immeuble si toutes les conditions sont remplies, et ce, jusqu’à 30 ans après l’achat. Toujours est-il que démontrer l’existence d’un vice caché sera encore plus difficile si l’action est retardée, en sachant que le défaut ne doit pas relever de la vétusté de la maison. Les cas d’exonération et la protection du vendeur Le vendeur dispose de plusieurs moyens pour contester les requêtes émanant de l’acheteur. Il a la possibilité De prouver que le vice a été porté à la connaissance de l’acquéreur avant la conclusion de la vente ; D’invoquer la prudence et la connaissance que l’acheteur aurait dû avoir, notamment par le biais d’un examen du bien ; De prouver que le vice est relatif à la vétusté de la maison et n’est pas antérieur à la vente. Pour les vendeurs non professionnels, il leur est également possible d’inclure une clause d’exonération de garantie des vices cachés dans l’acte de vente. Si le vendeur est de bonne foi, cette clause de non-garantie le protègera des poursuites émanant de l’acquéreur. La souscription d’une assurance de responsabilité permet aussi au vendeur d’atténuer les sanctions financières qui peuvent s’appliquer. Dans le cas des vendeurs professionnels en particulier, l’assurance est le meilleur recours pour se protéger. À préciser Malgré l’existence d’une clause d’exonération, la demande en garantie de l’acheteur peut toujours aboutir s’il arrive à prouver que le vendeur était en connaissance du vice caché avant la transaction. Le coût d’une procédure en matière de vice caché Avant d’entamer les démarches, il est important de savoir que les coûts relatifs à la procédure sont entièrement à la charge de l’acheteur. Ces coûts englobent les frais d’expertise ainsi que les frais judiciaires. Néanmoins, il a la possibilité de ne pas payer les frais relatifs à la procédure s’il est couvert par une assurance protection juridique », généralement rattachée à l’assurance habitation. Si tel est le cas, l’assureur peut prendre en charge une partie ou la totalité des frais, selon les circonstances. S’il n’a pas d’assurance protection juridique », il peut prétendre à l’aide juridictionnelle en fonction de ses ressources. A noter selon le montant du litige inférieur à 10 000 €, l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire mais reste recommandée. NOTRE CONSEIL Les litiges en garantie des vices cachés sont souvent complexes, en particulier pour les maisons anciennes. Dès le départ, faites-vous accompagner par un expert pour constituer un dossier solide. Avant de vous lancer, évaluez également la situation pour savoir si les coûts de la procédure en valent la peine. Le cas échéant, tentez de résoudre le problème à l’amiable. En bref, le plus difficile réside dans l’attestation de l’existence des vices cachés. Dès que l’expertise est concluante, et tant que les procédures légales sont respectées, l’acheteur a toutes les chances d’obtenir réparation.
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